Wynn Resorts telah setuju untuk menjual kasino Encore Boston Harbor ke Reality Income, sebuah kepercayaan investasi real estat (REIT) seharga $ 1,70 miliar tunai. Penjualan hanya berupa tanah dan aset real estat; Wynn akan terus mengoperasikan properti, sehingga pelanggan tidak akan melihat perubahan apa pun pada pengalaman mereka.
Operasi lanjutan adalah bagian dari perjanjian sewa triple-net di mana Wynn akan menyewa Encore Boston Harbor dari Reality Income selama 30 tahun. Sewa awal akan menjadi $ 100 juta untuk tahun pertama. Dari sana, itu akan meningkat sebesar 1,75% untuk sepuluh tahun pertama dan kemudian lebih besar dari 1,75% atau kenaikan CPI (indeks harga konsumen), dibatasi pada 2,50%, untuk sisa sewa.
Terminologi “triple-net” berarti bahwa Wynn juga akan membayar pajak, asuransi, dan pemeliharaan properti tersebut.
Bukan bagian dari kesepakatan itu adalah sebidang tanah seluas 13 hektar yang dimiliki Wynn di seberang jalan ke timur. Perusahaan berencana menggunakannya untuk struktur parkir baru dan fasilitas non-permainan. Wynn memang memiliki opsi untuk menjual tanah dan real estat ke Reality Income dan kemudian menandatangani perjanjian sewa senilai $20 juta yang serupa hingga enam tahun setelah pembelian Encore Boston Harbor ditutup.
“Encore Boston Harbor adalah resor permainan utama di Pantai Timur dan penilaian yang kami capai dalam penjualan ini mencerminkan kualitas properti,” kata Craig Billings, CEO Wynn Resorts, dalam siaran pers. “Yang sama pentingnya, struktur dan ketentuan sewa yang dipesan lebih dahulu memungkinkan kami untuk mempertahankan banyak fleksibilitas operasi di seluruh siklus ekonomi. Hasil transaksi juga memberi kami likuiditas untuk beberapa proyek pengembangan kami yang akan datang dan potensi untuk melunasi utang lainnya.”
Proyek pengembangan utama yang akan datang yang dirujuk adalah resor multi-miliar di Ras Al Khaimah di Uni Emirat Arab. Ini akan menjadi resor pantai global pertama yang dikembangkan oleh Wynn.
Penjualan Encore Boston Harbor adalah satu lagi dalam barisan panjang penjualan kasino ke REIT selama beberapa tahun terakhir. Ini adalah properti game pertama Reality Income, meskipun banyak dari penjualan sebelumnya adalah REIT yang dipisahkan dari perusahaan kasino untuk secara khusus menangani real estat, terpisah dari bisnis game perusahaan asli.
REIT diuntungkan karena mendapatkan aset lain untuk portofolionya, sementara pada saat yang sama menambahkan aliran pendapatan yang stabil. Ini juga mendorong banyak biaya, seperti yang disebutkan, ke penjual/penyewa. Perusahaan game pada dasarnya mendapat keuntungan dari yang sebaliknya: ia mengeluarkan real estat dari pembukuannya, memungkinkannya untuk fokus pada kompetensi inti game dan keramahtamahannya. Ada beberapa keuntungan dan kerugian finansial lain dari pengaturan semacam itu untuk kedua belah pihak, tetapi kami tidak akan membahasnya di sini.
Encore Boston Harbor membuka kembali ruang pokernya pada 31 Januari, hampir dua tahun setelah menutupnya karena pandemi COVID-19. Itu mendapat ulasan yang sangat buruk karena kurangnya tabel (berubah dari 74 menjadi 12), penggaruk tinggi, dan daftar tunggu yang panjang.